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Toccare il fondo: è questo il momento che gli irlandesi attendono con ansia. Dopo quasi cinque anni di calo del mercato immobiliare e prezzi più bassi del 44% in media rispetto all'apice del 2007, l'unica speranza rimasta è quella di raggiungere presto il nadir per poi poter tornare a risalire. Gli esperti sono divisi tra i pessimisti che non vedono ripresa fino almeno al 2012, i realisti che puntano all'anno prossimo e gli ottimisti che invece ritengono il mercato abbia già toccato il fondo, proprio in queste concitate settimane in cui la crisi ha costretto Dublino ad accettare il pacchetto di aiuti dell'Unione europea e del Fondo monetario internazionale.
Un indicatore importante depone a favore degli ottimisti: Dublino pullula di investitori cinesi e mediorientali venuti alla ricerca di affari. «È un ottimo momento per acquistare se si hanno soldi da spendere – spiega Peter Kenny, associate director dell'agenzia immobiliare Colliers international di Dublino –. Nel segmento alto del mercato si possono fare dei veri affari in città: i prezzi sono crollati di oltre il 50 per cento. Per questo sono arrivati i cinesi e i mediorientali, oltre a diversi irlandesi trasferiti all'estero anni fa che ora sono tornati con il portafoglio pieno a cogliere l'occasione. Se questo tipo di investitore ritiene valga la pena di prendere un aereo e venire qui a comprare un immobile, vorrà pur dire qualcosa».
Oltre agli investitori dall'estero, gli unici a guardarsi intorno in questo periodo sono i governi stranieri, afferma Kenny: «Ci sono almeno cinque ambasciate di paesi non europei che intendono acquistare una sede più prestigiosa, sapendo che ville che fino a poco fa valevano 25 milioni di euro si possono ora comprare per dieci». Ci sono quindi segnali di interesse per il segmento alto; anche a livelli bassi il mercato funziona abbastanza, case e appartamenti di qualche centinaio di migliaia di euro vengono venduti soprattutto ad acquirenti che hanno contanti e non devono appoggiarsi alle banche, che ora di fatto sono inesistenti. È invece totalmente fermo il mercato intermedio, spiega Kenny: «Al di sopra del milione di euro non si muove nulla». Secondo Liam Bailey, head of research di Knight Frank, «c'è molto interesse da parte degli investitori, ma ritengo improbabile che questi investimenti opportunistici decollino prima della seconda metà del 2011». I prezzi degli immobili, sia a Dublino che nel resto dell'Irlanda, sono tornati ora ai livelli del 2002. Nell'ultimo trimestre il declino è stato dell'1,3% come media nazionale, il calo meno pronunciato dall'inizio del 2008 agli albori della crisi. Anche la traiettoria nella capitale, pur discendente, è andata migliorando nel corso dell'anno: il calo del 10,3% dei prezzi del primo trimestre 2010 è andato scemando fino a toccare il -1,2% degli ultimi tre mesi. «Il ritmo del declino nei prezzi delle case sta diventando più lento – dice Niall O'Grady, general manager di Permanent Tsb che raccoglie i dati sul mercato immobiliare –. Ma dato che il mercato resta molto tranquillo sarebbe prematuro concludere che abbiamo già raggiunto il fondo del ciclo negativo». Dublino è comunque in una posizione migliore del resto del paese, affermano gli esperti. Gli anni del boom e la frenesia di costruire hanno lasciato in eredità una serie di cattedrali nel deserto che nessuno vuole comprare e dove nessuno vuole abitare. Ci sono miriadi di villette a schiera, grandi complessi edilizi e palazzi di appartamenti rimasti invenduti e in molti casi neanche completati per mancanza di fondi. «Per quanto la situazione sia dura, Dublino resta comunque la capitale e quando finalmente verrà la ripresa arriverà prima qui – spiega Kenny –. Ma la crisi nelle campagne durerà più a lungo: tutti i posti dove sono state date concessioni edilizie dove c'erano terreni agricoli sono ora funestati da complessi residenziali lasciati a metà, il cui valore è letteralmente crollato».
Il problema dell'oversupply è aggravato dal fatto che la crisi economica sta costringendo migliaia di giovani irlandesi a trasferirsi all'estero, quindi l'offerta di case è ai massimi proprio quando la richiesta è ai minimi. Secondo un rapporto dello stesso governo irlandese ci sono 120mila unità abitative non completate, quindi non abitate, e 10mila progetti edilizi residenziali appena iniziati e abbandonati. Alcune autorità locali hanno proposto di demolire gli edifici, altre di usarli come case popolari, ma non ci sono i soldi per finire i lavori. «Alcune di queste case non saranno mai completate – afferma David Duffy, economista dell'Economic and social research institute –. Molte case sono state costruite in zone dove la domanda non sarà mai abbastanza alta da uguagliare l'offerta, perché non c'è lavoro e la gente non ci vuole vivere». L'unico settore del mercato immobiliare che funziona bene è quello degli affitti. I proprietari di case aspettano a vendere in attesa che i prezzi risalgano e nel frattempo preferiscono affittare. La domanda resta elevata, soprattutto da parte di stranieri. Il governo irlandese nei suoi difficili negoziati con Ue ed Fmi sul pacchetto di aiuti ha insistito per mantenere invariata l'aliquota del 12,5% per le imposte societarie che tanto ha contribuito ad attrarre investimenti stranieri. Molte imprese continuano quindi ad avere una base in Irlanda e i loro dirigenti e impiegati sono sempre in cerca di case in affitto.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
18/12/2010
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