Perchè aumentano i prezzi delle case, le compravendite e gli affitti

AGI - Aumentano le compravendite, aumentano i prezzi delle case. E aumentano anche i canoni di affitto che sono destinati peraltro a salire. È questa la fotografia scattata dal sondaggio congiunturale della Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate sul mercato delle abitazioni in Italia nel IV trimestre 2025.

In questo periodo, le valutazioni sui prezzi di vendita delle abitazioni si sono ulteriormente rafforzate in gran parte del territorio nazionale mentre i margini di sconto sui prezzi richiesti restano estremamente contenuti e i tempi di vendita sono molto brevi nel confronto storico. La quota di agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel trimestre è aumentata, attestandosi su valori elevati. La domanda mostra segnali di recupero, in particolare nelle aree metropolitane. L'offerta di immobili continua invece a ridursi, con nuovi incarichi a vendere in ulteriore flessione.

Intanto i canoni di locazione continuano a crescere, sebbene ad un ritmo inferiore rispetto al trimestre precedente e le attese per l'inizio del 2026 indicano ancora aumenti. Insomma in generale le prospettive sul mercato immobiliare nazionale risultano in miglioramento.

Dinamiche dei prezzi di vendita

Nel dettaglio, nel quarto trimestre del 2025 il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei prezzi di vendita delle abitazioni è salito a 9 punti percentuali, in aumento rispetto al trimestre precedente e allo stesso periodo del 2024. Il saldo risulta positivo per la quasi totalità del territorio nazionale, con valori più elevati nelle aree urbane del Centro e in quelle non urbane del Nord-Est. Nel Sud e Isole il saldo complessivo si colloca su livelli pressoché nulli, riflettendo dinamiche differenziate tra le aree urbane, dove prevalgono giudizi di aumento, e quelle non urbane, in cui il saldo resta negativo.

Margini di trattativa e domanda

I margini di trattativa restano contenuti: lo sconto medio rispetto ai prezzi richiesti dai venditori si è attestato all'8 per cento, rimanendo su valori prossimi ai minimi della serie storica. Permangono tuttavia differenze territoriali, con scostamenti più limitati nel Nord-Est, dove lo sconto si colloca intorno al 5 per cento, e più ampi nel Sud e Isole, dove risulta circa doppio.

I tempi medi di vendita, pari a 5,5 mesi, si confermano su livelli storicamente bassi. La quota di agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel periodo di riferimento è ulteriormente aumentata, attestandosi intorno al 90 per cento, un livello molto elevato anche per il trimestre invernale. La crescita ha interessato in modo sostanzialmente omogeneo l'intero territorio nazionale; le compravendite hanno continuato a riguardare prevalentemente abitazioni preesistenti.

Si è attenuato il saldo negativo della variazione delle transazioni intermediate sia rispetto al trimestre precedente sia nel confronto con il periodo corrispondente del 2024. Il saldo negativo tra giudizi di aumento e diminuzione dei potenziali acquirenti si è ulteriormente ridotto, attestandosi a -5 punti percentuali (da -15 nel trimestre precedente e -9 punti nello stesso periodo del 2024), segnalando un graduale rafforzamento della domanda, più marcato nelle aree metropolitane.

Offerta di immobili e accesso al credito

Dal lato dell'offerta, gli agenti immobiliari continuano a indicare una flessione degli incarichi a vendere: il saldo relativo agli incarichi da evadere si è attestato a -34 punti percentuali; i valori più negativi si riscontrano nelle aree urbane del Centro e in quelle non urbane del Nord-Est, territori che nel trimestre hanno registrato anche dinamiche dei prezzi più sostenute. Il saldo dei nuovi incarichi a vendere è pari a -30 punti.

Le cessazioni degli incarichi a vendere continuano a essere riconducibili soprattutto allo scostamento tra i prezzi richiesti dai venditori e le offerte formulate dagli acquirenti, ritenute insufficienti. Le condizioni di accesso al credito incidono in misura contenuta sulle interruzioni degli incarichi a vendere: la quota di agenzie che le segnala tra le principali cause di cessazione dell'incarico è rimasta sostanzialmente stabile (al 18 per cento). La quota di acquisti assistiti da mutuo e il rapporto tra prestito e valore dell'immobile (64 e 78 per cento, rispettivamente), pur registrando una lieve riduzione rispetto al trimestre precedente, si collocano su livelli elevati nel confronto storico.

Il mercato delle locazioni e gli affitti brevi

Intanto i canoni di locazione continuano a crescere, sebbene ad un ritmo inferiore: il saldo tra i giudizi di aumento e diminuzione si è ridotto a 38 punti percentuali, da 41 nel terzo trimestre del 2025, con una flessione più marcata nelle aree urbane, ad eccezione di quelle del Nord-Est. Secondo la maggioranza delle agenzie, l'andamento dei canoni continua a riflettere soprattutto la riduzione dell'offerta di abitazioni in locazione, in particolare nel Centro Italia, anche in relazione alla diffusione degli affitti brevi. Il margine di sconto sui canoni richiesti resta molto contenuto, intorno al 2 per cento.

Con riferimento alle attese per il primo trimestre del 2026, restano prevalenti le indicazioni di aumento dei canoni, con un saldo pari a 25 punti percentuali, di 12 punti inferiore a quello registrato nello stesso trimestre dell'anno precedente. La rilevanza delle locazioni brevi è segnalata da una quota ancora ampia di agenzie, intorno al 55 per cento, con incidenze più elevate nelle aree urbane del Centro e del Sud e Isole. Tra queste agenzie, oltre otto su dieci continuano a indicare effetti al rialzo sui canoni di locazione di durata superiore ai trenta giorni; la quota di chi ne valuta l'impatto come particolarmente rilevante è tuttavia in lieve calo rispetto al trimestre precedente. Le ricadute sulle compravendite si manifestano prevalentemente in una riduzione dell'offerta di immobili destinati alla vendita.