La rivoluzione digitale potrà cambiare radicalmente anche il settore immobiliare e della proprietà: nuovi strumenti digitali potranno supportare i professionisti in tutte le fasi, da quelle operative alla gestione dei contratti di proprietà. Una rete di sensori interconnessi potranno invece rendere gli edifici “smart”, addirittura capaci di curare in modo proattivo la propria manutenzione. Un evento ci ha permesso di iniziare a vedere come, in quanti e quali modi, questo potrà accadere.
Il Palais des Congres di Parigi dista poco più di una decina di minuti a piedi dall’arco di Trionfo, il monumento voluto da Napoleone Bonaparte che fa sentire, con la sua presenza, il peso della storia francese. Una volta dentro il palazzo, nelle cui sale affollatissime una miriade di schermi che mostrano i sistemi intelligenti al servizio delle smart cities, ci si trova immersi in un’altra dimensione: ad appena dieci minuti dalla Storia, pare di essere proiettati all’improvviso dieci anni avanti nel futuro.
Questo è il futuro al centro del MIPIM Proptech, il convegno organizzato a Parigi a fine giugno e dedicato ad approfondire i temi dell’impatto della tecnologia sul settore immobiliare e della proprietà.
Le due giornate di incontri e dibattiti - a cui ho avuto l’opportunità di partecipare - si sono concentrate in particolare sulle sfide e i possibili ostacoli per l’implementazione efficace delle tecnologie del proptech.
Da un lato – tema complesso da affrontare per il mondo imprenditoriale, a ma soprattutto per il decisiore pubblico – la necessità della disponibilità e della condivisione aperta di dati ed informazioni. Un fattore, questo, essenziale per lo sviluppo di tecnologie sofisticate per il settore e per la loro implementazione, per far diventare reale il futuro mostrato dai video.
Il secondo elemento rilevante è quello dell’evoluzione della “customer experience”: con l’avvento di tecnologie che permettono una gestione del portafoglio molto più dinamica, stanno cambiando anche i rispettivi modelli di business, e le aziende cercano soluzioni intelligenti ai fabbisogni dei propri clienti.
Ma quali saranno le tecnologie che avranno l’impatto maggiore sul settore immobiliare? Due sembrano più di altre poter contribuire a un decisivo passo in avanti nell’evoluzione del proptech: l’IoT (Internet of Things, l’internet delle cose) e la blockchain.
Se della blockchain abbiamo già parlato, vale la pena invece approfondire il tema dell’IoT, che sembra essere, tra le varie tecnologie “profonde”, quella che promette le maggiori soddisfazioni nel breve – medio termine.
L’IoT è stato definite dalla rivista Forbes come “un enorme network di “cose” connesse, incluse le persone. La connessione può infatti essere realizzata tra persone e persone, tra cose e persone, o tra cose e cose.” Le opportunità date dall’Internet of things sono fondamentalmente due: ottimizzare l’uso delle risorse e generare dati precisi e puntuali. Analizziamo nello specifico alcune possibili applicazione.
Nel marzo di quest’anno, una startup danese di nome Disruptive Technologies ha vinto la startup competition al MIPIM di Cannes. Il loro punto di forza? Un piccolo sensore, molto economico, che può venire utilizzato per rendere “smart” qualsiasi spazio.
Dal risparmio di energia elettrica - regolando automaticamente i livelli di illuminazione e condizionamento dell’aria in base all’utilizzo degli spazi – alla gestione delle scorte, i sensori connessi in rete e collegati in cloud potranno rendere più efficiente l’uso di qualsiasi spazio.
L’esempio che è stato fatto, per quanto possa far sorridere, è quello che riguarda la gestione delle forniture dei grandi immobili, nel caso specifico i dispenser di carta igienica nei bagni pubblici. Grazie a una rete di sensori, sarà lo stesso edificio a segnalare quando le scorte di prodotti si stanno esaurendo, e comunicarlo direttamente senza bisogno di ispezioni fatte da personale. Si tratta di un piccolo esempio, ma i guadagni in termini di ottimizzazione delle risorse e efficientamento dei servizi, specie con un sistema implementato su larga scala, sono tutt’altro che trascurabili.
Per quanto riguarda l’analisi dei dati, basti pensiamo alla gestione di un qualsiasi spazio, residenziale o commerciale che sia. Nella fase di progettazione vengono fatti studi sulla destinazione degli spazi, per supportarne il design e rendere così la costruzione efficiente e redditizia anche in termini di utilizzo. Una volta ultimata la costruzione, la fase progettuale viene considerata terminata e si parte con l’utilizzo degli spazi così come da progetto.
Oggi il paradigma è cambiato: grazie alla minuziosa raccolta di dati - resa possibile dai micro sensori che possono essere sparsi ovunque – possiamo riconfigurare e modificare l’uso degli spazi sulla base delle nuove informazioni che emergono man mano nel tempo. In pratica, diventa possibile adattare uno spazio non sulla base dei risultati di esami preliminari, ma sulla base delle effettive necessità di utenti e cittadini.
Qualcosa del genere già accade nel settore della moda o del retail: alcuni operatori all’avanguardia hanno installato nei loro negozi dei microsensori che registrano i gesti dei clienti o le loro abitudini di acquisto. I negozi vengono poi riconfigurati (quasi in tempo reale) in base ai feedback ricavati dall’aggregazione e elaborazione di queste masse di dati. In maniera analoga, nel prossimo futuro sarà possibile migliorare e massimizzare l’uso degli spazi degli uffici - sempre più orientati verso la logica del coworking.
Opportunità rese possibili grazie alla raccolta e all’analisi di dati che un tempo non sarebbero stati accessibili: fino a poco fa, infatti, i sensori necessari alle applicazioni IoT avevano costi proibitivi, il che li rendeva uno strumento poco accessibili per un largo utilizzo.
Oggi, invece possiamo installarli ovunque, e capire rapidamente e in maniera chiara se in un edificio destinato ad uffici serve, ad esempio, un’altra sala conferenza, un maggior numero di postazioni o magari una un’area relax in più.
Nel settore residenziale, l’implementazione di soluzioni IoT potrebbe risultare più complessa che in altri ambiti, sia per le resistenze di un settore a volte poco propenso all’innovazione che per l’importantissimo tema del rispetto della privacy personale.
La risposta a queste sfide è, ritengo, quella di creare sistemi flessibili per le imprese, dal punto di vista tecnologico e di policy: fornire strumenti tecnologici migliori e più efficaci, diffondere buone pratiche nella condivisione dei dati e costruire percorsi di governance semplici e chiari, per rendere le opportunità offerte dal proptech alla portata di tutti.