Compravendita immobiliare: Le proposte irrevocabili d’acquisto sono nulle

La Corte di Cassazione sul punto e’ chiara! Le proposte irrevocabili di acquisto, sottoscritte dal venditore e compratore, sono nulle se prevedono la stipula di un futuro contratto preliminare!

E’ prassi che in corso di una trattativa per l'acquisto di un immobile, l'agente immobiliare faccia sottoscrivere all'interessato acquirente una proposta irrevocabile di acquisto, nella quale si propone di acquistare l'immobile a un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi procedere in un secondo momento con il contratto definitivo. In concomitanza alla sottoscrizione dei vari atti viene solitamente pagato un importo a titolo di caparra confirmatoria.

Cio’ e’ quanto e’ accaduto di recente a una nostra associata che dopo aver sottoscritto la proposta irrevocabile di acquisto, che e’ stata accettata dal venditore e dopo aver corrisposto un determinato importo a titolo di caparra confirmatoria, ha deciso di esercitare il diritto di recesso prima di addivenire alla sottoscrizione del contratto preliminare.

A seguito di cio’ l'agenzia immobiliare ha proceduto nei suoi confronti intimandola a sottoscrivere il preliminare, come previsto nella proposta d'acquisto. La futura acquirente ha ribadito la sua volonta’ di recedere, richiedendo la restituzione della caparra. Ad oggi pero’ non solo non le e’ stato ancora restituito alcunché, ma l'agenzia immobiliare ha fatto formale richiesta del pagamento della sua provvigione.

Con sentenza n. 8038 del 02.04.2009 la Corte di Cassazione ha affrontato un caso analogo e ha ritenuto che una proposta irrevocabile d'acquisto di un immobile, con la quale le parti si obbligavano alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, e’ priva di effetti giuridici vincolanti anche se accettata dal venditore. Il contratto cosi’ concluso e’ da ritenersi nullo ai sensi dell'art. 1418 c. 2 c.c. poiché privo di uno dei requisiti necessari del contratto ossia la causa.

La Cassazione procede nel suo ragionamento definendo la proposta irrevocabile d'acquisto come il contratto in virtú del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, ovvero un "contratto preliminare di un preliminare" e quindi nullo, per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di un inutile complicazione.

Alla luce di quanto appena enunciato chi ha ricevuto la caparra confirmatoria a seguito di accettazione di una proposta d'acquisto, non potra’ trattenerla a titolo di indennizzo secondo la funzione propria della caparra confirmatoria, di fronte all'inadempimento della controparte, ma deve restituirla in quanto ricevuta in esecuzione di un contratto nullo. Con cio’ decade anche il diritto dell'agente immobiliare a vedersi riconosciuto il pagamento della provvigione, in quanto nessuna promessa di vendita e’ stata effettivamente conclusa.

Il consiglio del CTCU e’ comunque sempre quello di non firmare mai in fretta e furia una proposta irrevocabile d'acquisto con la paura di perdere l'affare, ma di sedersi a un tavolo con il venditore e l'agente immobiliare, se coinvolto, e discutere punto per punto gli aspetti fondamentali della compravendita, che poi verranno riportati in un vero e proprio contratto preliminare. A questo punto consigliamo di leggere attentamente il preliminare e solo dopo aver certezza che tutti i diritti dell'acquirente e del venditore sono stati debitamente tutelati, procedere con la sottoscrizione.

Ricordiamo inoltre che il CTCU offre una servizio di consulenza personale per la redazione e/o il controllo dei contratti preliminari di compravendita immobiliare.

Bz, 09/05/2014