L'impatto del coronavirus sul mercato immobiliare

Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano aveva iniziato una lenta risalita dalla crisi del 2010: la situazione creata dal Covid-19 ha però bloccato tutti i settori e le previsioni per la fine dell'anno indicano un calo del fatturato del diciotto per cento. E' la stima elaborata da Scenari Immobiliari nel suo primo Outlook europeo 2020, secondo cui la fase di ripartenza sarà lenta.

"È difficile ipotizzare che negli ultimi quattro mesi dell'anno - si legge nello studio - si possano recuperare i volumi perduti. Più probabile un rimbalzo, più o meno intenso, nel corso del 2021".

"Il fatturato del mercato immobiliare italiano - commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - potrebbe subire un calo del 18,3 per cento, per sfiorare i 106 miliardi di euro nel 2020. Sono soprattutto i volumi scambiati a ridursi, per effetto di un blocco totale di tre mesi e una lenta fase di risalita per un periodo analogo. Le quotazioni medie sono in lieve calo, ma con settori in crescita come la logistica. Per il 2021 si attende in tutta Europa un netto rimbalzo dei mercati".

L'anno perduto per il comparto alberghiero

Ma le variabili che condizionano l'andamento del mercato sono molteplici, dall'occupazione al peso dell'intervento pubblico alla propensione di investimento di famiglie e imprese. Per alcuni comparti come alberghiero e locazione breve si tratta - secondo l'analisi - di un "anno perduto", mentre la logistica ne avrà un ulteriore impulso se collegata all' e-commerce. In sofferenza ancora il residenziale, dove le preoccupazioni delle famiglie si accompagnano al rallentamento delle nuove realizzazioni.

Nel settore degli uffici, a fronte di un ridimensionamento dei fatturati, ci sarà un andamento poco colpito nel segmento prime e una forte crisi nel prodotto di classi B e C".

L'impatto sui prezzi delle residenze

La crisi sanitaria ha anche un impatto sui prezzi medi delle residenze. Mentre a livello nazionale Scenari immobiliari prevede un calo del 2,1 per cento per dicembre, la situazione e' più articolata se si guardano le città. Nell'analisi di quaranta capoluoghi, nel 2019 in molti casi c'erano stati incrementi delle quotazioni medie, ma quasi ovunque la crisi riporta in territorio negativo le variazioni. Anche Milano, Roma e Venezia tornano a crescita zero per la fine dell'anno. Le attese restano incerte per il 2021.

Il mercato immobiliare europeo era prima del Coronavirus in piena fase positiva e la pandemia non lo sta affondando. Anzi le previsioni per il prossimo anno sono di un deciso rimbalzo in quasi tutti i comparti. L'outlook di Scenari Immobiliari indica per quest'anno un calo del fatturato del 18,1 per cento, sotto i mille miliardi di euro, per il complesso dei 28 paesi europei.

Calo meno accentuato per le cinque economie più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Spagna e Italia) con un decremento medio che si ferma al 14,1% per cento e un fatturato di poco inferiore a 700 miliardi di euro.

Le variazioni attese, rispetto allo scorso anno, vanno dal meno 10,3 per cento della Germania al meno 20,4 per cento della Spagna. Per quanto riguarda il mercato immobiliare retail, riferito soprattutto al comparto degli immobili "prime", ovvero quei locali commerciali di svariate ampiezze che sono tutti caratterizzati dal trovarsi nelle vie e nelle piazze più importanti per lo shopping del lusso, lo studio mostra che nel 2019 vi è stata una domanda vivace e dinamica.

Le strade del lusso

Le due principali "high streets" europee, dal punto di vista dei canoni di locazione, rimangono Old Bond Street a Londra e l'Avenue des Champs-Elyse'es, entrambe con canoni che superano i ventimila euro al metro quadrato annuo.

A Parigi, Rue Saint-Honoré (quattordicimila euro al metro quadrato annuo di affitto e una crescita dell'otto per cento annuo) è una location ricercata dai marchi top come Dolce & Gabbana che ha qui recentemente aperto un nuovo negozio o Versace che in autunno, in occasione della settimana della moda parigina, ha inaugurato il suo nuovo flagship store (con questa definizione si identificano quei punti vendita creati dai brand per comunicare i valori aziendali e la loro brand identity).

Milano e' una delle città più importanti dove le aziende del lusso desiderano affittare uno spazio per il loro marchio e i loro prodotti.

Via Montenapoleone, nel centro storico della città, ha registrato nel 2019 un aumento degli affitti dell'undici per cento. La media per tutta l'area del cosiddetto "quadrilatero d'oro" milanese indica un canone di quasi quattordicimila euro al metro quadrato, posizionandola al quinto posto nel mondo.

I canoni di locazione

Prendendo in considerazione i canoni di locazione anche dei negozi non di lusso ma secondari, le medie delle varie capitali europee si sono ridotte molto nel corso del 2019 e solo Londra e Parigi sono restate al di sopra dei mille euro al metro quadrato mensili. In questo contesto, le medie più alte, escluse le due capitali già citate, si sono registrate a Milano, Roma, Vienna, Monaco e Dublino, tutte al di sopra dei trecento euro al metro quadrato/mese.