Saranno i prezzi delle case il test delle exit strategy

In Cina è un problema grave, e si parla apertamente di bolla. L'aumento dei prezzi immobiliari sta però interessando diversi paesi del mondo e soprattutto quelle economie che per prime sono uscite dalla crisi e hanno iniziato la "marcia indietro" verso un orientamento di politica monetaria meno espansivo, come Australia, Israele, Norvegia. È solo una coincidenza?
Il problema, in Australia, è quasi cronico, ma a settembre la Reserve Bank ritenne comunque opportuno un "intervento verbale" e parlò, in modo chiaro quanto inusuale, del rischio di una bolla. Non è servito a molto: tra ottobre e dicembre 2009 i prezzi sono saliti del 5,2% rispetto al trimestre precedente, il balzo più elevato in sei anni.
La situazione macroeconomica, e soprattutto il traino della Cina, ha permesso a Sidney di iniziare presto una moderata stretta monetaria. Con risultati però limitati: «I mutui per le case si espandono a un ritmo robusto», ha spiegato il governatore Glenn Stevens il 6 aprile, dopo l'ultimo rialzo (al 4,25%). È vero che «la concessione di nuovi prestiti è rallentata negli ultimi mesi mentre i tassi salivano» ma, ha aggiunto, «il mercato degli edifici esistenti è ancora caratterizzato da una notevole vivacità con prezzi che hanno continuato a salire nella prima parte del 2010». Anche per questo la stretta australiana è destinata a continuare.
Israele, che è stata la prima ad alzare i tassi dopo la crisi, sta affrontando una situazione analoga: «Abbiamo un problema sul mercato immobiliare e la gente parla di bolla; ma non è una bolla», ha spiegato il 31 gennaio il governatore Stanley Fisher. L'aumento delle quotazioni ha però raggiunto il 21% annuo, e la situazione preoccupa: nell'ultima riunione tra Fisher e lo staff della banca l'andamento dell'immobiliare era tra «i fattori da prendere in considerazione nella decisione» sul costo del denaro, e si è parlato «dell'effetto degli interessi bassi su questi prezzi» e del «bisogno di monitorarne gli sviluppi». Le case coprono infatti il 21% del paniere dell'inflazione, ma il paese non può permettersi tassi molto più elevati degli attuali (1,5%), anche per non far apprezzare ulteriormente il cambio.
In Norvegia la decisione di iniziare la stretta fu, fin dall'inizio, ricondotta al forte aumento dei consumi e del costo delle case. La Norges Bank tiene da tempo sotto osservazione questo mercato: «Quotazioni più alte per immobili commerciali possono essere "scaricate" sotto forma di prezzi più alti di beni e servizi: l'andamento degli assets può quindi influenzare l'inflazione in modo anche diretto», spiegò nel 2006 il governatore Svein Gjedrem.
Gli stessi problemi della Norvegia sono poi avvertiti anche in Svezia, dove la crisi si fa ancora sentire. La Riksbank è consapevole - sia pure con qualche dissenso interno - del ruolo che hanno i tassi sull'andamento dei mutui ma per ora ha potuto solo promettere un costo del denaro un po' più alto per il futuro.
Il fenomeno non interessa quindi solo i paesi già in piena exit strategy. La Corea del sud è ormai in ripresa ma intende tenere i tassi fermi al minimo storico del 2%: ha allora dovuto introdurre misure amministrative per rallentare i prezzi degli immobili - solo quelli di Seul, in realtà - già a fine 2009. «Per l'ampia liquidità sul mercato e le aspettative di un trend al rialzo nei prezzi delle case, le pressioni sulle quotazioni immobiliari continueranno», ha comunque spiegato la banca centrale; e a marzo i prezzi sono risultati in aumento per il dodicesimo mese consecutivo, sia pure a ritmi abbastanza lenti (+3,2%).
L'allarme è risuonato anche in Arabia Saudita, a Taiwan, in Nuova Zelanda. Il rischio di ripetere l'esperienza di Stati Uniti e Spagna, dove l'esuberanza del mercato delle case si è tradotta in un crollo brusco e doloroso, spaventa molti. E a ragione: il primo effetto dell'aumento della liquidità in circolazione è sempre l'incremento delle quotazioni immobiliari e finanziarie; le ricadute sulla crescita sono più lente e quelle sull'inflazione relativamente lontane. Il banco di prova delle politiche monetarie di questi mesi e delle exit strategy, più che gli effetti sull'inflazione al consumo, saranno proprio le quotazioni degli assets, e, soprattutto, quelle delle case.
riccardo.sorrentino@ilsole24ore.com
© RIPRODUZIONE RISERVATA di Riccardo Sorrentino

18/04/2010