Torna a crescere il mattone -INFOGRAFICA

Roma - Torna a crescere il mattone nel 2015, dopo la lunga e ripida discesa iniziata nel 2007. Secondo i dati dell'Agenzia delle entrate e dell'Abi, l'anno scorso sono state effettuate 449.000 transazioni normalizzate, confermando e superando (del 6,5%) il dato positivo dell'anno precedente (421.000)". Nonostante il mercato mostri comunque ancora livelli lievemente inferiori a quelli della fine degli anni '80, il rapporto sottolinea che "il dato del 2015 consolida comunque il trend positivo riscontrato già nel 2014 segnando un inequivocabile segnale di ripresa. Se, infatti, la crescita registrata nel 2014 era in realta' influenzata dagli effetti che ha avuto sul mercato l'entrata in vigore, dal 1 gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti immobiliare - spiega lo studio - il dato del 2015 rappresenta un dato di crescita tout court (+6,5%)".

Le cause di questa ripresa del mercato residenziale dipendono, secondo il rapporto, da quattro fattori. "In primo luogo, dal fatto che per un bene d'uso come l'abitazione e' inevitabile che oltre certi livelli e' difficile scendere, in quanto le necessita' alla base dell'acquisto, per quanto rinviabile, imporranno, prima o poi, la realizzazione dell'acquisto medesimo. In secondo luogo, "la complessiva congiuntura economica inizia a dare segnali, seppure non esaltanti, di ripresa che si riflettono, in particolare, sui diversi indicatori che misurano la fiducia delle famiglie". In terzo luogo, "i tassi di interesse sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche e' aumentato". I dati contenuti nel Rapporto al riguardo mostrano che nel 2015 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario (limitando l'osservazione a quegli acquisti effettuati con ipoteca iscritta sull'abitazione acquistata) sono incrementati del 19,5% e il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si e' ridotto di 0,65 punti percentuali attestandosi al 2,75% in media nel 2015". Infine, "l'ulteriore flessione dei prezzi delle abitazioni, seppure avvenuta nel corso del 2015 a tassi inferiori rispetto agli anni precedenti, disincentiva il rinvio all'acquisto potendo essere percepita dai potenziali acquirenti come una condizione da non perdere per la previsione di una ripresa anche dal lato dei prezzi e questo induce ad una maggiore propensione all'acquisto".

Per il futuro, lo studio prevede che "le turbolenze dei mercati finanziari con una ripresa dei rendimenti dei beni immobili, almeno in alcuni segmenti, provoca una ricomposizione dei portafogli a favore dell'investimento immobilare". "Allo stato attuale - si legge ancora - non sembrano esserci motivi per una deviazione da questo trend ora finalmente positivo".

Segno positivo anche per "il mercato delle pertinenze, con gli scambi di magazzini che segnano un aumento del 3,8% e del 4,5% per gli scambi di box e posti auto. Nel 2015 la superficie media per unita' abitativa compravenduta e' stata di circa 106 metri quadri, in crescita del 7,4% rispetto al 2014, leggermente piu' alta nei comuni non capoluogo (110 mq) rispetto a quelli capoluogo (99 mq). Il valore di scambio delle abitazioni e' cresciuto dai 72,1 miliardi di euro registrati nel 2014 ai 76 miliardi del 2015, in aumento del 5,4%.

Dal punto di vista geografico, "a fare da traino sono soprattutto le compravendite nei comuni capoluogo e nelle aree del nord, specie nelle regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia". L'analisi dell'andamento delle compravendite nelle regioni italiane mostra una ripresa generalizzata guidata dalla Lombardia (+9%), che da sola rappresenta circa un quinto dell'intero mercato nazionale. Sul fronte degli incrementi, le regioni che mostrano i piu' alti tassi di crescita rispetto al 2014 sono il Veneto (+12,1%), la Toscana e il Friuli Venezia Giulia (+10,8%), e la Basilicata (+10,2%). Seguono la Sardegna (+8%), l'Abruzzo (+7,2%), l'Emilia-Romagna (+6,8%), le Marche (+6,6%), il Piemonte (+4,9%), la Campania (+5,6%), la Sicilia (+4,8%), l'Umbria (+3,9%), la Puglia (+3,3%), la Liguria (+2,9%) e il Lazio (+2,2%). Stabile la Calabria, mentre mostrano un tasso negativo la Valle d'Aosta (-1%) e il Molise (-5,4%).

Riguardo al credito, "aumenta anche il ricorso ai mutui per l'acquisto della casa, grazie anche al trend positivo dell'indice di affordability, che misura la possibilita' di accesso delle famiglie italiane all'acquisto di un'abitazione e che a fine 2015 segna un miglioramento di 2,1 punti percentuali segnando un nuovo massimo storico". Gli acquisti di abitazioni tramite mutuo ipotecario ammontano a 193.350 unita', circa il 45% delle abitazioni acquistate da persone fisiche, guadagnando quasi un quinto degli scambi rispetto all'anno precedente. Il capitale complessivo erogato cresce del 19,4%, passando dai 19,3 miliardi di euro del 2014 ai 23 miliardi del 2015. L'area che detiene la maggior quota del capitale e' il nord-ovest (37%) seguita dal centro (25%), mentre le isole registrano la minor quota (6%). Stabili il capitale medio erogato, pari a 119mila euro, e la durata media del mutuo (22,5 anni), mentre continua il calo del tasso d'interesse, che nel 2015 perde ancora 0,65 punti percentuali, portandosi al 2,75%. Grazie a questi fattori, diminuisce mediamente la rata mensile, passando dai 631 euro del 2014 ai 592 euro del 2015.

Per gli affitti, "nel 2015 la superficie media dell'abitazione locata e' stata pari a circa 92 mq e il canone annuo medio pari a 60,6 euro al metro quadro, in calo del 2,3% rispetto al 2014. Complessivamente, le abitazioni oggetto di nuovo contratto di locazione nel 2015 sono state circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile, a cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di euro di canone annuo complessivo. Il 60% del mercato riguarda il segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, il 18% i contratti ordinari transitori, il 20% quelli a canone concordato e solo il 2% quelli per studenti. Tra le grandi citta', gli affitti di importo piu' elevato si pagano a Milano, Roma, Firenze.

L'indice di affordability - elaborato dall'Ufficio Studi Abi che sintetizza l'analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilita' per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l'andamento - "continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento che nel secondo semestre dell'anno lo porta a stabilire il nuovo massimo storico; secondo le proiezioni mensili, a marzo del 2016 l'indice sarebbe ulteriormente migliorato raggiungendo il valore dell'11,9%. In quest'ultimo anno la dinamica positiva e' principalmente dovuta ad una forte riduzione del costo dei mutui (che spiega l'80% del miglioramento intervenuto), mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile. In miglioramento anche gli aspetti distributivi: nel secondo semestre del 2015, la quota di famiglie che dispone di un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo del mutuo per l'acquisto di una casa e' pari al 69%, nuovo massimo storico, superiore di 7 p.p. al dato di inizio 2004. Il miglioramento delle condizioni di accesso all'acquisto di una abitazione e' risultato piuttosto omogeneo a livello territoriale: per la prima volta la condizione di accessibilita' e' presente in tutte le regioni ed inoltre sono 15 su 19 le regioni in cui nel 2015 l'indice ha registrato un massimo storico". (AGI)