Brioschi: utile operativo da 8, 9 milioni di euro nel 2014

Il Consiglio di Amministrazione di Brioschi SviluppoImmobiliare, riunitosi in data odierna, ha esaminato eapprovato la relazione finanziaria annuale e la relazione sullaremunerazione dell'esercizio 2014. Da un punto di vistaeconomico l'esercizio 2014 chiude con un utile operativo di 8,9milioni di euro - al netto di svalutazioni su beni immobiliaridi proprieta' e accantonamenti per circa complessivi 7 milionidi euro - rispetto ad una perdita operativa di 0,7 milioni dieuro dell'esercizio precedente. Il risultato e' sostanzialmenteattribuibile alle cessioni degli edifici ad uso uffici ("U27 ed"U10" posizionati nel comparto di Milanofiori Nord) che hanno

Il Consiglio di Amministrazione di Brioschi SviluppoImmobiliare, riunitosi in data odierna, ha esaminato eapprovato la relazione finanziaria annuale e la relazione sullaremunerazione dell'esercizio 2014. Da un punto di vistaeconomico l'esercizio 2014 chiude con un utile operativo di 8,9milioni di euro - al netto di svalutazioni su beni immobiliaridi proprieta' e accantonamenti per circa complessivi 7 milionidi euro - rispetto ad una perdita operativa di 0,7 milioni dieuro dell'esercizio precedente. Il risultato e' sostanzialmenteattribuibile alle cessioni degli edifici ad uso uffici ("U27 ed"U10" posizionati nel comparto di Milanofiori Nord) che hannogenerato un margine lordo di circa 17 milioni di euro. Miglioraanche la gestione finanziaria, i cui oneri netti diminuisconoda 13,2 milioni di euro a 10,4 milioni di euro, principalmenteper effetto della riduzione dell'esposizione bancaria. Ilrisultato consolidato e' negativo di 5,1 milioni di euro (dicui 5 milioni di euro di pertinenza del Gruppo) rispetto a 20,7milioni di euro nel 2013 (quasi interamente di pertinenza delGruppo).L'esercizio si chiude con perdite da 5,11 milioni incalo rispetto al rosso da 20,72 milioni di euro del 2013.Sottoil profilo patrimoniale, nel periodo in esame il capitaleinvestito netto consolidato e' passato da 430 milioni di euroal 31 dicembre 2013 a 329 milioni di euro al 31 dicembre 2014.Il patrimonio netto consolidato al 31 dicembre 2014 e' di 112milioni di euro (di cui 111 milioni di euro di pertinenza delGruppo), rispetto a 123 milioni di euro al 31 dicembre 2013 (dicui 122 milioni di euro di pertinenza del Gruppo). Al 31dicembre 2014, la posizione finanziaria netta consolidata e'negativa per circa 217 milioni di euro, rispetto a 307 milionial 31 dicembre 2013. Il significativo miglioramento e'principalmente attribuibile al rimborso dei debiti bancariavvenuto grazie alle risorse generate dalle cessioni degliedifici "U27" e "U10", perfezionate rispettivamente nei mesi difebbraio e maggio 2014. Il miglioramento nella posizionefinanziaria di Gruppo e' anche qualitativo come evidenzia laposizione finanziaria netta a breve positiva di 13 milioni dieuro, originata anche grazie al completamento del processo diridefinizione dei termini dell'esposizione bancaria consolidataperfezionatosi nel corso dell'anno. Il patrimonio immobiliareconsolidato al 31 dicembre 2014 ammonta a 314 milioni di eurorispetto a 415 milioni di euro al 31 dicembre 2013. Il bilanciod'esercizio di Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa evidenzia unaperdita di 10,7 milioni di euro (15,9 milioni di euro al 31dicembre 2013), inclusiva di svalutazioni di partecipazioni percirca 6,2 milioni di euro (11,9 milioni di euro al 31 dicembre2013), oneri finanziari netti per 4,4 milioni di euro (4,7milioni di euro al 31 dicembre 2013) ed una perdita operativadi 1,9 milioni di euro (0,7 milioni di euro al 31 dicembre2013). La variazione nel risultato della gestione operativariflette maggiori svalutazioni di immobili effettuatenell'esercizio per complessivi 0,7 milioni di euro e ricavi unatantum registrati nell'esercizio precedente per circa 0,3milioni di euro. La gestione finanziaria mostra un leggeromiglioramento, mentre le svalutazioni di partecipazioni,derivanti principalmente dalle perdite consuntivate e dalleriduzioni registrate in alcuni valori immobiliari, si riduconorispetto all'esercizio precedente in quanto lo stesso includevauna riduzione di valore una tantum di 6,1 milioni di euro,relativa alla partecipazione nel Fondo Immobiliare NumeriaSviluppo Immobiliare. La gestione tributaria riporta unrisultato positivo di 1,9 milioni di euro in ragione deibenefici derivanti dal contratto di consolidamento fiscale conla controllante Raggio di Luna (ora Bastogi). Nel 2014 ilcapitale investito e' aumentato di circa 6 milioni di euro,passando da 218 milioni di euro a 224 milioni di euro. Laposizione finanziaria netta e' negativa di 109 milioni di eurorispetto a 93 milioni di euro al 31 dicembre 2013. L'aumento e'principalmente riconducibile all'effetto combinato di accollidi debito (per circa complessivi 27 milioni di euro) effettuatia favore di alcune controllate nell'ambito della convenzionebancaria sottoscritta nel mese di maggio 2014 ed al rimborso(pari a oltre 10 milioni di euro) di quote capitale edinteressi relativi a mutui e finanziamenti oggetto dimoratoria, come previsto dalla stessa convenzione bancaria. Sievidenzia peraltro come detta convenzione si riflettapositivamente sulla posizione finanziaria netta a breve che siriduce da 92 milioni di euro a 1 milione di euro. Il patrimonionetto al 31 dicembre 2014 e' pari a 115 milioni di euro,rispetto a 125 milioni di euro al 31 dicembre 2013. Per effettodelle perdite consuntivate dalla Societa', il capitale socialee' pari a 206 milioni di euro, pertanto si conferma ladiminuzione di oltre un terzo gia' registrata nel mese disettembre 2013; tale situazione impone l'adozione deiprovvedimenti ex art. 2446 del codice civile, come gia'rilevato in sede di approvazione del bilancio al 31 dicembre2013. Il Consiglio di Amministrazione proporra' quindi agliazionisti di ridurre il capitale sociale per perdite da205.656.757 euro a 114.514.674 euro,L'Assemblea ordinaria e'prevista il giorno 29 aprile 2015 alle ore 11.00, in primaconvocazione, presso la sede sociale a Milano, in via G.B.Piranesi 10 ed occorrendo, in seconda convocazione, il giorno30 aprile 2015, stessi luogo ed ora. Gli azionisti di BrioschiSviluppo Immobiliare sono convocati per discutere e deliberaresul bilancio al 31 dicembre 2014, sui provvedimenti a normadell'art. 2446 c.c., sulle politiche di remunerazione e sullanomina del nuovo organo amministrativo e del nuovo collegiosindacale. Nei termini previsti dalla normativa vigente lasocieta' provvedera' a mettere a disposizione degli azionistila relazione finanziaria annuale, unitamente all'ulterioredocumentazione relativa agli argomenti posti all'ordine delgiorno presso la sede sociale e presso Borsa Italiana, nonche'sul sito internet della societa'. Fatti del periodo Milanofiori2000 ' Progetto Milanofiori Nord La societa' e' proprietariadi un'area di 360.000 mq al confine sud di Milano, nelterritorio del Comune di Assago, su cui e' in fase avanzata direalizzazione il progetto Milanofiori Nord, un complesso di218.000 mq di superficie lorda di pavimento con destinazioneterziaria, commerciale e residenziale. Alla data della presenterelazione sono state ultimate edificazioni per complessivi159.800 mq circa, di cui circa 149.000 mq commercializzati(venduti o locati). Nel corso dell'esercizio e' proseguita lacommercializzazione del comparto con le cessioni a primariinvestitori istituzionali, rispettivamente nel febbraio 2014 enel maggio 2014, di due edifici ad uso uffici ("U27" e "U10")per oltre 35.000 mq di slp. L'area commerciale dedicata allegrandi superfici di vendita e' locata a noti marchi dellagrande distribuzione commerciale, che si affiancano a VirginActive per la gestione del centro fitness, UCI Cinemas per ilcinema multisala e H2C per l'albergo nella piazza delcomplesso. Per quanto riguarda la ristorazione, oltre aglispazi gia' locati nella piazza commerciale a primari operatoridel settore, e' presente nel comparto un punto di ristorazioneMc Drive inaugurato nel gennaio 2012. Nel corso dell'anno e'proseguita la commercializzazione della residenze libere ("R1")per cui sono stati ceduti circa 7.155 mq di slp rispetto aitotali 15.080 mq di slp realizzati. Di seguito i principalieventi che hanno interessato la societa' nel corso del 2014:Cessione dell'immobile ad uso uffici denominato "U27" Il 26febbraio 2014 Milanofiori 2000 ha trasferito ad un primariofondo istituzionale la proprieta' dell'immobile denominato"U27", per un importo di 68,8 milioni di euro. L'immobile,situato nel complesso di Milanofiori Nord, e' costituito dasette piani fuori terra ad uso uffici per un totale di circa22.000 mq. e da un piano interrato destinato ad autorimessa ede' la sede italiana del Gruppo Nestle'. La cessione ha generatonel bilancio consolidato del Gruppo Brioschi un margine lordodi circa 4 milioni di euro, mentre da un punto di vistafinanziario ha permesso di rimborsare 45,5 milioni di euro difinanziamenti. Cessione dell'immobile ad uso uffici denominato"U10" Il 27 maggio 2014 Milanofiori 2000 ha ceduto a un fondoitaliano regolamentato gestito da AXA Real Estate InvestmentManagers SGR, la proprieta' dell'immobile convenzionalmentedenominato "U10", per un importo di 44,5 milioni di euro oltreIVA, generando una plusvalenza nel bilancio consolidato di 12,8milioni di euro, al lordo dei relativi effetti fiscali.L'immobile, situato nel complesso di Milanofiori Nord, e'costituito da undici piani fuori terra ad uso uffici, percomplessivi 13.300 mq, ed e' interamente locato ad alcuneimportanti societa' internazionali. La cessione ha permesso dirimborsare 30,6 milioni di euro di finanziamenti. Progetto discissione parziale proporzionale Il 18 dicembre 2014 l'organoamministrativo di Milanofiori 2000 ha deliberato un progetto discissione parziale proporzionale della societa' contrasferimento di parte del suo patrimonio, pari a 30,4 milionidi euro, relativo ad una porzione di area del comparto diMilanofiori Nord su cui insiste una edificabilita' residuamassima di oltre 43.000 mq a destinazione terziaria, ad unasocieta' di nuova costituzione (Milanofiori Sviluppo S.r.l.)che sara' interamente posseduta dalla capogruppo BrioschiSviluppo Immobiliare. L'operazione si colloca nell'ambito piu'generale delle previsioni contenute nelle convenzioni bancariesottoscritte dal Gruppo e, non modificando il perimetro diconsolidamento, non avra' alcun effetto sul bilancioconsolidato del Gruppo Brioschi. L'Orologio Atto unilateraled'obbligo per la permuta dell'immobile di via Watteau a MilanoIl 31 luglio 2014 la controllata L'Orologio S.r.l.,proprietaria dell'immobile occupato senza titolo di via Watteau7 a Milano, ha sottoscritto un atto unilaterale d'obbligo checontempla l'impegno a permutare con il Comune di Milano,l'immobile di proprieta', con gli immobili comunali di via Zama23 e via Trivulzio 18 a Milano. L'equilibrio economico dellapermuta e' stato valutato anche sulla base di un'appositaperizia estimativa rilasciata dalla competente Agenzia delTerritorio. In data 31 luglio 2014 la Giunta comunale hadeliberato la propria approvazione dell'operazione, il cuiperfezionamento e' subordinato alla favorevole delibera delConsiglio comunale di Milano. Evoluzione della situazionefinanziaria Come gia' evidenziato, il Gruppo Brioschi harisentito delle dinamiche finanziarie che hanno coinvolto nelcorso degli ultimi anni il mercato immobiliare. In dettocontesto, il Gruppo ha proposto al sistema bancario unaridefinizione complessiva degli impegni di natura finanziariain modo da renderli coerenti con i flussi in entrata previsti.A tale fine e' stato predisposto un piano industriale efinanziario quinquennale per il periodo 2013-2017 che haipotizzato, pur con le incertezze che caratterizzano il mercatoimmobiliare attuale, le tempistiche di perfezionamento dialcune operazioni di cessione immobiliare, e individuato lemisure di carattere finanziario necessarie per rendere coerentii flussi finanziari in entrata con quelli in uscita, inclusi ifabbisogni relativi all'attivita' operativa. Nel secondosemestre del 2013, la principale controllata Milanofiori 2000,ha sottoscritto con le proprie controparti bancarie, previaasseverazione ex art. 67 L.F. del proprio piano industriale efinanziario 2013- 2017, una convenzione per la ridefinizionecomplessiva degli impegni finanziari della societa'. Per quantoriguarda invece Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa ed altresocieta' controllate, il 23 maggio 2014 e' divenuta efficace laconvenzione bancaria per la rimodulazione dell'indebitamentofinanziario, la cui procedura di sottoscrizione si eracompletata il 22 aprile 2014, previa asseverazione ex art 67L.F dei relativi piani industriali e finanziari 2013-2017.Detta convenzione ha ridefinito complessivamente circa 144milioni di euro di impegni finanziari (di cui circa 92 milionidi euro di Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa) e, unitamenteagli accordi sopra menzionati, sottoscritti nel secondosemestre del 2013 dalla controllata Milanofiori 2000, hacompletato la manovra di riassetto del debito finanziarioconsolidato del Gruppo Brioschi Sviluppo Immobiliare. Laconvenzione ' anche attraverso una modifica delle previsionicontrattuali relative ai finanziamenti esistenti ' ha previstoin estrema sintesi e fatte salve alcune peculiarita' riferite asingole posizioni:- la sospensione del pagamento delle quoteper capitale e interessi sino al 31 dicembre 2014 delle lineebancarie; a tale scadenza sono stati rimborsati al sistemabancario complessivamente 12,8 milioni di euro, di cui 5,4milioni di euro in linea capitale e 7,4 milioni di euro atitolo di interessi; - il consolidamento nel medio-lungoperiodo dell'esposizione chirografaria (per 36,1 milioni dieuro), con previsti rimborsi annui di 3,5 milioni di euro(quota capitale e interessi) a partire dal 31 dicembre 2015fino al 31 dicembre 2017 ed un'opzione di riscadenziamento deiresidui 29,9 milioni di euro con rimborso amortizing al 31dicembre 2024 e con concessione in garanzia dellapartecipazione pari al 49% della societa' collegata Camabo dititolarita' di Brioschi Sviluppo Immobiliare Spa; - laridefinizione nel medio-lungo termine dei finanziamentiipotecari a valere sul secondo lotto del complesso immobiliaredi via Darwin per un importo complessivo di 38,9 milioni dieuro con scadenza 31 dicembre 2018 ed un'opzione di eventualeriscadenziamento al massimo fino al 31 dicembre 2030; - lasistemazione dell'esposizione complessiva in capo allacontrollata Lenta Ginestra principalmente con accolloliberatorio per 22,1 milioni di euro da parte di BrioschiSviluppo Immobiliare (e contestuale concessione di unamoratoria sino al 31 dicembre 2018 sulle rate in conto capitalee sino al 31 dicembre 2014 sulle rate in conto interessi) erimodulazione nel medio lungo termine, con moratoria capitaleed interessi sino al 31 dicembre 2018, del debito residuo di9,8 milioni di euro in capo alla controllata. Con l'unicoistituto bancario che non ha aderito alla menzionataconvenzione e' stato formalizzato nel mese di maggio 2014 unospecifico accordo che ha ripristinato la normale operativita'del finanziamento (mutuo ipotecario di 1,7 milioni di euro alladata di riferimento). La definizione dei nuovi accordi difinanziamento ha pertanto permesso al Gruppo di riposizionarenel medio-lungo periodo una parte rilevante del debito inessere, pari a complessivi 134,4 milioni di euro (di cui 129,4milioni di euro residuano al 31 dicembre 2014). Leridefinizioni di tutti gli impegni di natura finanziariadescritti sono state formulate in coerenza con i pianiindustriali di Brioschi Sviluppo Immobiliare e delle principalisocieta' controllate. Il primo trimestre dell'anno e' statocaratterizzato dalla cessione dell'immobile "U27" da partedella controllata Milanofiori 2000 per valori in linea con leprevisioni (circa 69 milioni di euro oltre IVA) e tempisticheanticipate rispetto alle ipotesi di piano (dismissione previstanel corso del secondo trimestre 2014). Nel corso del secondotrimestre, Milanofiori 2000 ha inoltre perfezionato la cessionedell'immobile "U10", per valori sostanzialmente in linea con leprevisioni di piano (44,5 milioni di euro oltre IVA) etempistiche anch'esse anticipate rispetto alle previsioni(dismissione prevista nel quarto trimestre 2014). Le duecessioni hanno permesso il rimborso di debiti finanziari percomplessivi 76,1 milioni di euro. L'anticipazione dellecessioni rispetto alle ipotesi originarie, ha determinato unariduzione degli incassi per canoni di locazione previsti nelpiano, solo parzialmente compensata da una riduzione deglioneri finanziari connessi al collegato rimborso anticipato deidebiti finanziari. I dati a consuntivo, rispetto a quantoprevisto nei piani ex art. 67 L.F., hanno evidenziato alcuniscostamenti oltre a quanto indicato in precedenza,principalmente riferibili a vendite di immobili minori ed ariduzioni di costi, che non hanno comunque impedito al Gruppoil pieno rispetto di tutti gli impegni di natura finanziaria.Sebbene permangano intrinseci fattori di incertezzaprincipalmente riconducibili alle dinamiche future del mercatodi riferimento ed alle previsioni incluse nei piani aziendali,gli amministratori, tenuto conto del completamento del processodi ridefinizione dell'indebitamento finanziario di Gruppo e deirisultati operativi e finanziari conseguiti nel corsodell'esercizio, hanno ritenuto appropriato utilizzare ilpresupposto di continuita' aziendale per redigere il bilancioannuale. Eventi successivi al 31 dicembre 2014 In conseguenzadella fusione per incorporazione della societa' Raggio di LunaSpA in Bastogi SpA, con efficacia dall'1 gennaio 2015,quest'ultima e' divenuta azionista di controllo di BrioschiSviluppo Immobiliare SpA. Evoluzione prevedibile della gestioneNel corso del 2015 il Gruppo procedera' nelle attivita'operative coerentemente con i piani aziendali. In particolare,continuera' la commercializzazione degli ultimi spazi liberi diproprieta' e si verifichera' l'esistenza dei presupposti perprocedere al completamento dello sviluppo residuo del compartodi Milanofiori Nord. Procederanno inoltre le attivita' dicommercializzazione del complesso immobiliare di via Darwin aMilano e le attivita' volte a concludere gli iter proceduraliamministrativi relativi agli sviluppi delle aree di proprieta',con la definizione delle iniziative piu' adatte allo scopo.Sotto il profilo finanziario, come riportato nella sezione"Evoluzione della situazione finanziaria", il Gruppo prevede difar fronte ai fabbisogni operativi e finanziari con ledisponibilita' esistenti ed i flussi finanziari attesi. .